
BIEN UTILISER L'USUFRUIT
Vous êtes propriétaires dun bien, mais vous ne saviez peut-être pas que vous pouviez diviser ce droit de propriété, le «démembrer» ; car il est constitué de trois éléments bien distincts: le droit den user, le droit den percevoir les fruits et le pouvoir den disposer. Le démembrement le plus courant consiste à séparer lusufruit (réunissant lusage et les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer).
Cette technique est utilisée très souvent dans un but doptimisation fiscale.
Transmettre son patrimoine en payant moins dimpôt
Lusufruit est évalué en fonction de lâge de son propriétaire et puisquil comprend financièrement les revenus espérés jusquà son décès, ladministration fiscale a admis que plus lusufruitier est jeune, plus il peut espérer de revenus du bien démembré, ce qui lui donne plus de valeur. Ainsi, pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans, lusufruit est évalué à 90 % de la valeur du bien, et son complément - la nue-propriété - au surplus, soit 10 % ; à linverse, pour un usufruitier âgé de plus de 91 ans, lusufruit est évalué à seulement 10 % et la nue-propriété à 90 %.
Comme les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, les propriétaires sont incités à transmettre leur patrimoine de leur vivant, en donnant seulement la nue-propriété, tout en gardant lusufruit pour leur permettre de garder des revenus et lusage de leurs biens. Au décès du donateur, lusufruit rejoint alors la nue-propriété sans payer de droits de mutation.
Aider ses enfants et réduire son ISF
Une autre technique consiste à donner pour une certaine durée lusufruit dun bien à son enfant, ce qui lui procurera un revenu supplémentaire bienvenu quand on démarre dans la vie. Sil sagit dun appartement loué, les loyers taxables en revenus fonciers seront souvent moins fiscalisés, car lenfant aura un taux dimposition plus faible que celui de ses parents. Et surtout, si ces parents sont imposables à lISF, la valeur du bien disparaîtra de lassiette taxable pour la durée de lusufruit transmis, car le seul redevable de cet impôt est lusufruitier.
Ladministration fiscale admet parfaitement cette technique et évalue lusufruit à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans ; compte tenu de labattement actuel de 100.000 euros pour les droits de mutation, vous pouvez donner à votre enfant sans avoir à payer de droits un usufruit temporaire de 10 ans dun appartement valant un peu plus de quatre fois cet abattement (précisément 435.000 euros) ; et votre ISF pourrait être allégé chaque année.
Les précédentes informations de l'office

La procédure de divorce prend toujours du temps. Souvent, dès la séparation, il faut refaire sa vie matérielle très vite et se reloger. Dans certains cas, un achat est envisagé.
Si vous êtes mariés sous un régime communautaire : la communauté dure tant que dure le mariage. Jusquau jugement de divorce, tous les biens achetés par lun ou lautre des époux, même séparément, sont communs et appartiennent aux deux.
La meilleure solution consiste à acheter avec une déclaration de remploi dans lacte dachat. Cette technique suppose que largent utilisé pour lachat ne dépende pas de la communauté. Il peut sagir dune somme donnée ou léguée ou du prix de vente dun bien propre. La déclaration de remploi empêche alors lentrée du bien en communauté.
En dehors de la déclaration de remploi, on peut éviter lentrée en communauté du bien sous certaines conditions. Au moment de lachat, la procédure de divorce doit être engagée (requête initiale déposée au greffe ou assignation délivrée à lautre conjoint). Ensuite, il faut que les époux fixent la dissolution de la communauté à une date antérieure à lachat. Leffet recherché, lexclusion du bien de la communauté, ne se produira que si le divorce est prononcé. Dans le cas contraire, la communauté ne sera pas dissoute et le bien acheté en fera partie.
Si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens : ce régime permet à chaque époux de procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix.

Est-ce que je peux donner un bien concerné par un emprunt ?
Je n'ai n'a pas encore fini de rembourser son emprunt immobilier. Puis-je, malgré tout, donner son appartement à son enfant ?
Un bien immobilier peut tout à fait être donné à un enfant, même lorsque le prêt qui a financé cette acquisition est en cours de remboursement. Il faudra simplement faire un choix : continuer à rembourser soi-même l'emprunt ou en laisser la charge à son enfant. Attention, dans les deux cas, il est nécessaire d'obtenir au préalable l'accord de la banque. Cette dernière, si elle n'a pas été prévenue de ce projet, peut exiger le remboursement anticipé du prêt.
L'une des deux solutions est-elle plus intéressante sur le plan fiscal ?
Oui, vous payerez moins d'impôt si vous donnez le bien à votre enfant et, qu'en plus, vous lui transférez la charge du prêt immobilier. En effet, c'est la différence entre ce qu'il reste à rembourser et la valeur du bien qui est prise en compte dans le calcul de la charge fiscale.
Existe-il un montage plus efficace ?
Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier pour, ensuite, le donner à vos enfants, faites-en l'acquisition grâce à une société civile immobilière familiale constituée avec votre enfant. Le transfert se fera plus simplement et avec des frais moins élevés.

Aujourdhui, le vendeur doit être loyal et informer lacquéreur de tout ce qui touche à limmeuble vendu ainsi quà ses accessoires. Cette information porte en particulier sur les servitudes.
Comprendre les servitudes
Une servitude peut se définir comme une charge imposée à un immeuble, bâti ou non (qualifié de «fonds servant»), au profit dun autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct («fonds dominant»).
Cette charge peut notamment être visible ou non (droit de passage), résulter de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux), être rendue nécessaire par un projet de construction (servitude de prospect, de cour commune, etc).
Une servitude peut résulter dun accord entre voisins et avoir été - ou non - établie par convention, ou être imposée par le juge. Selon les cas, elle peut grever le fonds, pour une durée déterminée ou à perpétuité, ou ne bénéficier quau propriétaire actuel du terrain, sa vie durant.
Contrairement à une idée reçue, seules les servitudes «continues [dont lusage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de lhomme: conduites deau, égouts, vues ] et apparentes [qui sannoncent par des ouvrages extérieurs, tels que porte, fenêtre, aqueduc]» peuvent sacquérir «par la possession de trente ans» (article 690 du Code civil). Un acquéreur ne peut donc pas passer chez le voisin parce que lancien propriétaire est toujours passé par là !
Tous les acquéreurs sont concernés
Tout potentiel acquéreur ou déjà propriétaire dun immeuble bâti ou dun terrain, ayant - ou non - un projet de construire, de rénover, de surélever, etc, doit nécessairement se poser des questions quant à ses droits et obligations, en particulier vis-à-vis des tiers.
À titre dillustration, lacquéreur dun terrain à la campagne ou à la montagne en bordure de route qui envisage de construire la résidence secondaire de ses rêves. A priori, aucun problème sauf que les parcelles derrière le terrain nont aucun autre accès possible à la voie publique. Sachez que daprès le Code civil (article 682), ces parcelles ne peuvent être enclavées et leurs propriétaires sont en droit de demander des comptes au propriétaire. Ce dernier peut donc être contraint de leur laisser un passage, au besoin par voie judiciaire. Dans ce cas, cest au juge de fixer lemprise du passage et le montant de lindemnité. Cette situation peut même changer totalement le projet architectural et augmenter le coût des études, voire des travaux. Or si le nouveau propriétaire en avait été informé avant son achat, il naurait peut-être pas acheté le terrain, ou tout au moins, pas au même prix!
Dans une autre situation, un acquéreur envisage de se porter acquéreur dune maison à rénover. Lun des problèmes majeurs est que pour réaliser les travaux souhaités, il est dans lobligation de passer (et même rester pour un temps) sur le terrain du voisin. Que ce dernier le veuille ou non, le propriétaire bénéficie dune servitude de «tour déchelle» (article 691 du Code civil), qui permet dobtenir un droit de passage le temps deffectuer les travaux.
Un dernier cas très fréquent en pratique: lorsquun propriétaire envisage de réaliser une extension de sa maison dhabitation ou dédifier un garage, et ce jusquen limite de propriété. Compte tenu du plan local durbanisme et de la configuration du terrain, lautorisation de réaliser son extension jusquen limite de propriété ne peut lui être accordée par la commune que sil obtient laccord du voisin de rendre une partie de son terrain inconstructible ou dinterdire de construire au-delà dune certaine hauteur Le plus souvent, la mairie conditionne la délivrance de lautorisation à la constitution dune servitude de cour commune, qui doit impérativement être constatée dans un acte notarié aux fins de publication au fichier immobilier.
Les précautions à prendre avant dacheter
Le Code civil énonce le caractère absolu du droit de propriété, mais sous réserve du droit des tiers! Ces différentes situations illustrent limportance et le risque que peuvent engendrer les servitudes à loccasion dune acquisition immobilière ou ultérieurement.
Au moment de votre acquisition, il faut bien avoir conscience du droit des tiers et de ce quils peuvent vous imposer, mais également du fait que, réciproquement, vous avez également des droits et des obligations à légard de vos voisins.
Si le vendeur doit vous informer des servitudes grevant ou profitant à limmeuble vendu, tout acquéreur doit également se renseigner, et ce à plus forte raison sil a un projet (de construire ou autre), où lassistance dun professionnel (notaire, architecte) pourra savérer indispensable.

S'EXONERER DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ... LE CONSEIL DU NOTAIRE ...
Avant de vendre, il est utile de se poser la question de limpact ou non des plus-values immobilières sur le prix de vente de votre bien immobilier. Lors de la vente dun terrain, dune maison, dun appartement ou de tout bien immobilier à un prix supérieur à celui de lachat, se dégage une plus-value immobilière. Ce gain, cette différence, est en principe taxable mais il existe plusieurs cas où la vente est exonérée de limpôt.
LES CAS DEXONERATION
1 - La durée de détention
Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter dun abattement sur la plus-value imposable.
La plus-value immobilière est exonérée de la sorte :
Au bout de 22 ans de détention pour limpôt sur le revenu ;
Et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
2 - Les ventes dont le prix est inférieur à 15 000 sont exonérées.
Si le bien est vendu par des époux, le seuil de 15 000 sapprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté
3 - La vente de la résidence principale
La résidence principale est toujours exonérée.
Mais attention! Que se passe-t-il si vous avez déménagé avant de vendre?
Dès lors quil y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition: il y a donc un risque de perdre le droit à lexonération.
Toutefois, ladministration fiscale admet le bénéfice de lexonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusquà la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente. Dans un contexte économique normal, un délai dune année constitue en principe le délai maximal. Cependant, lappréciation du délai normal de vente est une question de fait qui sapprécie au regard de lensemble des circonstances de lopération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès dagences immobilières, etc.).
4 - Possibilité dexonération pour la vente de la résidence secondaire
Il est possible dêtre exonéré de la plus-value sur le produit de la vente de la résidence secondaire, sil est affecté à lacquisition dune résidence principale.
5 - Exonérations spécifiques aux non-résidents
Ladministration fiscale élargit, sous condition, le régime dexonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents au titre de la cession dun logement situé en France. Le régime dexonération sapplique:
Dans la limite dune résidence par contribuable ;
Et dans la limite de 150.000 euros de plus-value nette imposable.
Dautre part, deux autres conditions sont requises:
1. Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
2. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de lannée précédant celle de la cession.
6 - Exonération dans le cadre dune expropriation
La plus-value est exonérée dans le cadre dune expropriation à condition quelle ait lieu à la suite dune déclaration dutilité publique et que lexproprié réinvestisse intégralement lindemnité pour acheter, construire, ou agrandir un bien ou plusieurs biens immobiliers dans un délai dun an compter de la perception de lindemnité.
7 - Exonération de biens des retraités ou des personnes handicapées
Les titulaires de pension de retraite ou dune carte dinvalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu sils remplissent les deux conditions suivantes qui sapprécient au titre de lavant-dernière année précédant celle de la vente:
1. Leur revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 24.043 pour la première part du quotient familial, 5 617 par demi-part supplémentaire et 4 421 pour chaque demi-part supplémentaire ;
2. Ils ne doivent pas être soumis à lISF au titre de lavant-dernière année précédant celle de la vente.
Pour bénéficier de lexonération, leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ et la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après quils lont quitté.