L'office vous informe

BIEN UTILISER L'USUFRUIT

Vous êtes propriétaires d’un bien, mais vous ne saviez peut-être pas que vous pouviez diviser ce droit de propriété, le «démembrer» ; car il est constitué de trois éléments bien distincts: le droit d’en user, le droit d’en percevoir les fruits et le pouvoir d’en disposer. Le démembrement le plus courant consiste à séparer l’usufruit (réunissant l’usage et les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer).

Cette technique est utilisée très souvent dans un but d’optimisation fiscale.

Transmettre son patrimoine en payant moins d’impôt

L’usufruit est évalué en fonction de l’âge de son propriétaire et puisqu’il comprend financièrement les revenus espérés jusqu’à son décès, l’administration fiscale a admis que plus l’usufruitier est jeune, plus il peut espérer de revenus du bien démembré, ce qui lui donne plus de valeur. Ainsi, pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans, l’usufruit est évalué à 90 % de la valeur du bien, et son complément - la nue-propriété - au surplus, soit 10 % ; à l’inverse, pour un usufruitier âgé de plus de 91 ans, l’usufruit est évalué à seulement 10 % et la nue-propriété à 90 %.

Comme les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, les propriétaires sont incités à transmettre leur patrimoine de leur vivant, en donnant seulement la nue-propriété, tout en gardant l’usufruit pour leur permettre de garder des revenus et l’usage de leurs biens. Au décès du donateur, l’usufruit rejoint alors la nue-propriété sans payer de droits de mutation.

Aider ses enfants et réduire son ISF

Une autre technique consiste à donner pour une certaine durée l’usufruit d’un bien à son enfant, ce qui lui procurera un revenu supplémentaire bienvenu quand on démarre dans la vie. S’il s’agit d’un appartement loué, les loyers taxables en revenus fonciers seront souvent moins fiscalisés, car l’enfant aura un taux d’imposition plus faible que celui de ses parents. Et surtout, si ces parents sont imposables à l’ISF, la valeur du bien disparaîtra de l’assiette taxable pour la durée de l’usufruit transmis, car le seul redevable de cet impôt est l’usufruitier.

L’administration fiscale admet parfaitement cette technique et évalue l’usufruit à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans ; compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 euros pour les droits de mutation, vous pouvez donner à votre enfant sans avoir à payer de droits un usufruit temporaire de 10 ans d’un appartement valant un peu plus de quatre fois cet abattement (précisément 435.000 euros) ; et votre ISF pourrait être allégé chaque année.

La procédure de divorce prend toujours du temps. Souvent, dès la séparation, il faut refaire sa vie matérielle très vite et se reloger. Dans certains cas, un achat est envisagé.

Si vous êtes mariés sous un régime communautaire : la communauté dure tant que dure le mariage. Jusqu’au jugement de divorce, tous les biens achetés par l’un ou l’autre des époux, même séparément, sont communs et appartiennent aux deux.

La meilleure solution consiste à acheter avec une déclaration de remploi dans l’acte d’achat. Cette technique suppose que l’argent utilisé pour l’achat ne dépende pas de la communauté. Il peut s’agir d’une somme donnée ou léguée ou du prix de vente d’un bien propre. La déclaration de remploi empêche alors l’entrée du bien en communauté.

En dehors de la déclaration de remploi, on peut éviter l’entrée en communauté du bien sous certaines conditions. Au moment de l’achat, la procédure de divorce doit être engagée (requête initiale déposée au greffe ou assignation délivrée à l’autre conjoint). Ensuite, il faut que les époux fixent la dissolution de la communauté à une date antérieure à l’achat. L’effet recherché, l’exclusion du bien de la communauté, ne se produira que si le divorce est prononcé. Dans le cas contraire, la communauté ne sera pas dissoute et le bien acheté en fera partie.

Si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens : ce régime permet à chaque époux de procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix.

Est-ce que je peux donner un bien concerné par un emprunt ?

Je n'ai n'a pas encore fini de rembourser son emprunt immobilier. Puis-je, malgré tout, donner son appartement à son enfant ?

 Un bien immobilier peut tout à fait être donné à un enfant, même lorsque le prêt qui a financé cette acquisition est en cours de remboursement. Il faudra simplement faire un choix : continuer à rembourser soi-même l'emprunt ou en laisser la charge à son enfant. Attention, dans les deux cas, il est nécessaire d'obtenir au préalable l'accord de la banque. Cette dernière, si elle n'a pas été prévenue de ce projet, peut exiger le remboursement anticipé du prêt.

L'une des deux solutions est-elle plus intéressante sur le plan fiscal ?

 Oui, vous payerez moins d'impôt si vous donnez le bien à votre enfant et, qu'en plus, vous lui transférez la charge du prêt immobilier. En effet, c'est la différence entre ce qu'il reste à rembourser et la valeur du bien qui est prise en compte dans le calcul de la charge fiscale.

Existe-il un montage plus efficace ?

 Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier pour, ensuite, le donner à vos enfants, faites-en l'acquisition grâce à une société civile immobilière familiale constituée avec votre enfant. Le transfert se fera plus simplement et avec des frais moins élevés.

Aujourd’hui, le vendeur doit être loyal et informer l’acquéreur de tout ce qui touche à l’immeuble vendu ainsi qu’à ses accessoires. Cette information porte en particulier sur les servitudes.

Comprendre les servitudes

Une servitude peut se définir comme une charge imposée à un immeuble, bâti ou non (qualifié de «fonds servant»), au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct («fonds dominant»).

Cette charge peut notamment être visible ou non (droit de passage), résulter de la situation naturelle des lieux (écoulement des eaux), être rendue nécessaire par un projet de construction (servitude de prospect, de cour commune, etc).

Une servitude peut résulter d’un accord entre voisins et avoir été - ou non - établie par convention, ou être imposée par le juge. Selon les cas, elle peut grever le fonds, pour une durée déterminée ou à perpétuité, ou ne bénéficier qu’au propriétaire actuel du terrain, sa vie durant.

Contrairement à une idée reçue, seules les servitudes «continues [dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme: conduites d’eau, égouts, vues…] et apparentes [qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels que porte, fenêtre, aqueduc]» peuvent s’acquérir «par la possession de trente ans» (article 690 du Code civil). Un acquéreur ne peut donc pas passer chez le voisin parce que l’ancien propriétaire est toujours passé par là !

Tous les acquéreurs sont concernés

Tout potentiel acquéreur ou déjà propriétaire d’un immeuble bâti ou d’un terrain, ayant - ou non - un projet de construire, de rénover, de surélever, etc, doit nécessairement se poser des questions quant à ses droits et obligations, en particulier vis-à-vis des tiers.

À titre d’illustration, l’acquéreur d’un terrain à la campagne ou à la montagne en bordure de route qui envisage de construire la résidence secondaire de ses rêves. A priori, aucun problème… sauf que les parcelles derrière le terrain n’ont aucun autre accès possible à la voie publique. Sachez que d’après le Code civil (article 682), ces parcelles ne peuvent être enclavées et leurs propriétaires sont en droit de demander des comptes au propriétaire. Ce dernier peut donc être contraint de leur laisser un passage, au besoin par voie judiciaire. Dans ce cas, c’est au juge de fixer l’emprise du passage et le montant de l’indemnité. Cette situation peut même changer totalement le projet architectural et augmenter le coût des études, voire des travaux. Or si le nouveau propriétaire en avait été informé avant son achat, il n’aurait peut-être pas acheté le terrain, ou tout au moins, pas au même prix!

Dans une autre situation, un acquéreur envisage de se porter acquéreur d’une maison à rénover. L’un des problèmes majeurs est que pour réaliser les travaux souhaités, il est dans l’obligation de passer (et même rester pour un temps) sur le terrain du voisin. Que ce dernier le veuille ou non, le propriétaire bénéficie d’une servitude de «tour d’échelle» (article 691 du Code civil), qui permet d’obtenir un droit de passage le temps d’effectuer les travaux.

Un dernier cas très fréquent en pratique: lorsqu’un propriétaire envisage de réaliser une extension de sa maison d’habitation ou d’édifier un garage, et ce jusqu’en limite de propriété. Compte tenu du plan local d’urbanisme et de la configuration du terrain, l’autorisation de réaliser son extension jusqu’en limite de propriété ne peut lui être accordée par la commune que s’il obtient l’accord du voisin de rendre une partie de son terrain inconstructible ou d’interdire de construire au-delà d’une certaine hauteur… Le plus souvent, la mairie conditionne la délivrance de l’autorisation à la constitution d’une servitude de cour commune, qui doit impérativement être constatée dans un acte notarié aux fins de publication au fichier immobilier.

Les précautions à prendre avant d’acheter

Le Code civil énonce le caractère absolu du droit de propriété, mais… sous réserve du droit des tiers! Ces différentes situations illustrent l’importance et le risque que peuvent engendrer les servitudes à l’occasion d’une acquisition immobilière ou ultérieurement.

Au moment de votre acquisition, il faut bien avoir conscience du droit des tiers et de ce qu’ils peuvent vous imposer, mais également du fait que, réciproquement, vous avez également des droits et des obligations à l’égard de vos voisins.

Si le vendeur doit vous informer des servitudes grevant ou profitant à l’immeuble vendu, tout acquéreur doit également se renseigner, et ce à plus forte raison s’il a un projet (de construire ou autre), où l’assistance d’un professionnel (notaire, architecte) pourra s’avérer indispensable.

S'’EXONERER DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ... LE CONSEIL DU NOTAIRE ...

Avant de vendre, il est utile de se poser la question de l’impact ou non des plus-values immobilières sur le prix de vente de votre bien immobilier. Lors de la vente d’un terrain, d’une maison, d’un appartement ou de tout bien immobilier à un prix supérieur à celui de l’achat, se dégage une plus-value immobilière. Ce gain, cette différence, est en principe taxable mais il existe plusieurs cas où la vente est exonérée de l’impôt.

LES CAS D’EXONERATION

1 - La durée de détention

Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d’un abattement sur la plus-value imposable.

La plus-value immobilière est exonérée de la sorte :

Au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;

Et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

2 - Les ventes dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées.

Si le bien est vendu par des époux, le seuil de 15 000 € s’apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté

3 - La vente de la résidence principale

La résidence principale est toujours exonérée.

Mais attention! Que se passe-t-il si vous avez déménagé avant de vendre?

Dès lors qu’il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition: il y a donc un risque de perdre le droit à l’exonération.

Toutefois, l’administration fiscale admet le bénéfice de l’exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu’à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente. Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

4 - Possibilité d’exonération pour la vente de la résidence secondaire

Il est possible d’être exonéré de la plus-value sur le produit de la vente de la résidence secondaire,  s’il est affecté à l’acquisition d’une résidence principale.

5 - Exonérations spécifiques aux non-résidents

L’administration fiscale élargit, sous condition, le régime d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents au titre de la cession d’un logement situé en France. Le régime d’exonération s’applique:

Dans la limite d’une résidence par contribuable ;

Et dans la limite de 150.000 euros de plus-value nette imposable.

D’autre part, deux autres conditions sont requises:

1. Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

2. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

6 - Exonération dans le cadre d’une expropriation

La plus-value est exonérée dans le cadre d’une expropriation à condition qu’elle ait lieu à la suite d’une déclaration d’utilité publique et que l’exproprié réinvestisse intégralement l’indemnité pour acheter, construire, ou agrandir un bien ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d’un an compter de la perception de l’indemnité.

7 - Exonération de biens des retraités ou des personnes handicapées

Les titulaires de pension de retraite ou d’une carte d’invalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s’ils remplissent les deux conditions suivantes qui s’apprécient au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente:

1. Leur revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 24.043 € pour la première part du quotient familial, 5 617 € par demi-part supplémentaire et 4 421 € pour chaque demi-part supplémentaire ;

2. Ils ne doivent pas être soumis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Pour bénéficier de l’exonération, leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ et la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu’ils l’ont quitté.